by UNIQUE PLACES

Neu im Textilviertel VÆRK

Augsburg

by UNIQUE PLACES

Im Textilviertel in Augsburg entsteht mit VÆRK* ein hochwertiges Revitalisierungsprojekt in einem ehemaligen Fabrikgebäude.

Das Nutzungskonzept kombiniert langfristig vermietete Wohneinheiten mit einem professionell betriebenen Apartmentsegment, das von der UNIQUE PLACES GmbH als Design- und Business-Apartmenthaus für Kurzzeitaufenthalte geführt wird.

Der Beherbergungsanteil umfasst 22 großzügige Apartments mit jeweils ca. 68 m² Wohnfläche, ausgelegt für zwei bis maximal vier Personen und konzipiert für Businessgäste und urbane Reisende, die Wert auf Gestaltung, Ruhe und eine hochwertige Aufenthaltsqualität legen.

as unique as you

Zielgruppe

VÆRK richtet sich an eine qualitätsbewusste, designaffine Zielgruppe, die Wert auf Gestaltung, Ruhe und ein hochwertiges Umfeld für ihre Aufenthalte legt.Der Fokus liegt auf Geschäftsreisenden, Projektaufenthalten und flexiblen Aufenthalten im urbanen Kontext, ergänzt durch Städtereisende, die gezielt nach individuellen, charakterstarken Unterkünften suchen.

Unsere Gäste kommen überwiegend aus dem deutschsprachigen Raum, zunehmend aber auch aus dem europäischen Ausland.

Kernzielgruppen im Überblick:

  • Businessgäste & Projektaufenthalte: Fach- und Führungskräfte, Berater und Projektteams mit Aufenthalten von mehreren Tagen bis zu mehreren Wochen – mit Bedarf an hochwertigem, flexiblem Aufenthalt.
  • Unternehmensbezogene Aufenthalte: Mitarbeiter externer Firmen, Zulieferer oder Partnerunternehmen mit temporärem Einsatz in Augsburg.
  • Wissenschaft & Medizin: Gastdozenten, Forschende und medizinisches Fachpersonal im Umfeld der Universität Augsburg und des Universitätsklinikum Augsburg.
  • Städtereisende & Kurzurlauber: Paare und Einzelreisende, die Wert auf Design, Qualität und ein individuelles Unterkunftserlebnis legen – insbesondere an Wochenenden und in Ferienzeiten.

 

Was sie verbindet:

Unsere Gäste suchen keine klassische Unterkunft, sondern einen Ort mit Haltung.

Sie erwarten eine klare Gestaltung, hochwertige Materialien und ein stimmiges Gesamtkonzept – kombiniert mit Flexibilität, Privatsphäre und einem unkomplizierten Aufenthalt.

Die Entscheidung für VÆRK ist bewusst: für ein Umfeld mit Charakter, das sich vom Standard abhebt und Aufenthalte neu interpretiert.

Stay Unique

Wettbewerb

Der Markt für kurzfristige Unterkünfte in Augsburg ist geprägt von einer Mischung aus klassischen Hotels, einfachen Boardinghouse-Angeboten und privat betriebenen Ferienwohnungen.

Während Hotels vor allem auf kurze Aufenthalte ausgerichtet sind und Ferienwohnungen häufig inhomogen in Qualität und Betrieb sind, fehlt es insbesondere im Bereich mehrtägiger bis mehrwöchiger Aufenthalte an klar positionierten, professionell geführten Konzepten mit gestalterischem Anspruch.

Wettbewerbsumfeld in Augsburg:

  • Hotels: Konzentrieren sich überwiegend auf klassische Kurzaufenthalte. Längere Aufenthalte sind oft unattraktiv – sowohl preislich als auch funktional.
  • Boardinghouses & einfache Serviced Apartments: Vorhanden, jedoch meist funktional geprägt, mit wenig Fokus auf Design, Atmosphäre und Aufenthaltsqualität.
  • Ferienwohnungen: Häufig privat betrieben, stark variierend in Qualität, Ausstattung und Professionalität – mit begrenzter Verlässlichkeit im Angebot.
  • Designorientierte Apartmentkonzepte: Im Markt kaum vorhanden. Insbesondere im Bereich hochwertiger Apartments für flexible Aufenthalte besteht eine erkennbare Lücke.


Positionierung von UNIQUE PLACES:

Mit VÆRK wird gezielt die Lücke zwischen klassischem Hotel und funktionalem Serviced Apartment geschlossen.

Der Fokus liegt auf einem klar kuratierten Produkt: hochwertige Gestaltung, durchdachte Grundrisse und ein konsistentes Gesamtkonzept, kombiniert mit einem professionell organisierten, digitalen Betrieb.

Damit entsteht ein Angebot für Gäste, die bewusst Wert auf Qualität, Gestaltung und ein stimmiges Umfeld legen, ohne auf die Flexibilität eines klassischen Aufenthalts verzichten zu wollen.

Wettbewerbsvorteile auf einen Blick:

  • Designorientierte Einrichtung mit Wiedererkennungswert
  • Großzügige Apartments mit klarer Funktionalität für mehrere Tage bis Wochen
  • Professioneller Betrieb durch UNIQUE PLACES
  • Digitale Prozesse von Buchung bis Aufenthalt
  • Klare Positionierung im hochwertigen Segment für flexible Aufenthalte


Fazit:

In einem Markt mit funktionalen und oft austauschbaren Angeboten schafft das VÆRK ein eigenständiges Profil. Die Kombination aus Designanspruch, professionellem Betrieb und klarer Zielgruppenfokussierung adressiert gezielt eine bestehende Marktlücke im hochwertigen Apartmentsegment.

Betrieb

Konzept & Gästeerlebnis

VÆRK wird als vollständig digital organisiertes Apartmenthaus betrieben, ohne klassische Rezeption, dafür mit klar strukturierten Prozessen und einem hohen Maß an Flexibilität für den Gast.

Die gesamte Gästereise ist durchdacht und effizient gestaltet: von der Buchung über den Check-in bis zum Aufenthalt selbst. Der Zugang erfolgt über individuelle Codes, die vor Anreise automatisiert bereitgestellt werden und einen unkomplizierten, zeitlich unabhängigen Zugang ermöglichen.

Gäste profitieren von einem Höchstmaß an Privatsphäre und Flexibilität, ohne auf Service zu verzichten. Die Kommunikation erfolgt digital und bedarfsgerecht, ergänzt durch klare Abläufe im Hintergrund, die einen reibungslosen Aufenthalt sicherstellen.

Der operative Betrieb wird zentral durch die UNIQUE PLACES GmbH gesteuert. Standardisierte Prozesse, eine konsistente Gästekommunikation sowie ein klar definierter Qualitätsanspruch gewährleisten ein gleichbleibend hohes Niveau über alle Einheiten hinweg.

Dieses Betriebsmodell ermöglicht eine effiziente Skalierbarkeit bei gleichzeitig hoher Servicequalität und bildet die Grundlage für ein wirtschaftlich nachhaltiges Gesamtkonzept.

Investmentcase

Betreiber- & Mietmodell

Für das Projekt VÆRK im Textilviertel von Augsburg werden aktuell zwei mögliche Betriebsmodelle geprüft: ein Betreibermodell sowie ein klassisches Mietmodell.

Beide Varianten basieren auf einem professionellen Betrieb der Apartments durch die UNIQUE PLACES GmbH. Die finale Entscheidung erfolgt im weiteren Projektverlauf gemeinsam mit dem aktuellen Investor und richtet sich insbesondere nach Markteinschätzung, Vermarktungspotenzial und Risikostruktur.

Betreibermodell

Im Betreibermodell übernimmt die UNIQUE PLACES GmbH den vollständigen operativen Betrieb der Apartments.
 
Die Einnahmen werden zwischen Eigentümer und Betreiber auf Basis eines definierten Verteilungsschlüssels aufgeteilt. Die wirtschaftliche Performance hängt direkt von Auslastung und erzielten Durchschnittsraten ab.
Charakteristik:
 
  • Beteiligung am operativen Ergebnis
  • Höheres Renditepotenzial bei guter Marktentwicklung
  • Professioneller Betrieb ohne eigenen operativen Aufwand
  • Abhängigkeit von Auslastung und Preisniveau
  • 3,7 % Rendite im ersten Jahr möglich (50% Auslastung)
  • Bis zu 5,9 % Rendite in den folgenden Jahren möglich
 
Rendite
0 %

Mietmodell

Im Mietmodell werden die Apartments langfristig an die UNIQUE PLACES GmbH vermietet.
 
Der Betreiber übernimmt den vollständigen Betrieb sowie das wirtschaftliche Risiko. Für den Eigentümer entsteht eine stabile, planbare Einnahmesituation unabhängig von der operativen Performance.
Charakteristik:
 
  • Feste, kalkulierbare Mieteinnahmen
  • Kein operatives Risiko für den Eigentümer
  • Geringerer Verwaltungsaufwand
  • Begrenztes Renditepotenzial im Vergleich zum Betreibermodell
 
 
 
Rendite
0 %

Hinweis: Aus Gründen der Lesbarkeit werden Tabellen und detaillierte Kalkulationen ausschließlich auf einem Desktop- oder Laptop-Bildschirm angezeigt.

1. Umsatzprognose (brutto)

Ausgehend von einem durchschnittlichen Übernachtungspreis zwischen 163 € und 172 €, ergibt sich bei schrittweise wachsender Auslastung folgendes Szenario:

JahrAuslastungØ Preis/NachtNächte pro JahrØ Umsatz/Apartment
inkl. Preisentwicklung
(2% kumuliert ab Jahr 2)
Gesamtumsatz
(22 Apartments)
Jahr 150 %163 €18229.666 €652.652 €
Jahr 260 %166 €21936.354 €799.788 €
Jahr 370 %169 €25543.095 €948.090 €
ab Jahr 475 %172 €27447.128 €1.036.816 €

2. Betreiberumsatz

Betreibervergütung

Die Vergütung von UNIQUE PLACES erfolgt erfolgsabhängig auf Basis des erzielten Umsatzes.

Grundlage der Kalkulation ist eine Betreiberprovision von mindestens 27 %.

Jahr

GesamtumsatzProvision UNIQUE PLACES (27 %)
Jahr 1652.652 €176.216 €
Jahr 2799.788 €215.943 €
Jahr 3948.090 €255.984 €
ab Jahr 41.036.816 €279.940 €

 

Leistungsumfang Betreiber

Die Betreibervergütung umfasst den vollständigen operativen Betrieb sowie die zentrale Steuerung des Apartmentkonzepts durch die UNIQUE PLACES GmbH.

Dazu zählen insbesondere:

LeistungsbereichInhalt
Revenue ManagementPreisstrategie, Auslastungssteuerung, dynamische Preisoptimierung
VertriebPlattformmanagement, Direktbuchungen, Firmenanfragen
GästekommunikationBuchungsabwicklung, Support, digitale Betreuung
Operativer BetriebKoordination von Reinigung, Wäsche und Instandhaltung
Marketing & MarkePositionierung, Content, Sichtbarkeit
System & ProzessePMS, Automatisierung, digitale Infrastruktur

Der Betrieb basiert auf einer zentralisierten, digital unterstützten Infrastruktur mit Fokus auf Effizienz, Skalierbarkeit und geringe Personalintensität.

Zum Einsatz kommen unter anderem:

  • digitaler Check-In
  • automatisierte Gästekommunikation
  • Revenue-Management-Systeme
  • Channel-Management
  • PMS-Systeme (Property Management System)
  • Housekeeping-Software
  • zentralisierte Betriebs- und Kommunikationsprozesse

 

Dadurch können operative Abläufe effizient gesteuert, Personalkosten reduziert und Skaleneffekte im laufenden Betrieb erzielt werden.

Die Betreibervergütung dient damit nicht ausschließlich der Vermarktung, sondern bildet die Grundlage für einen professionell organisierten Gesamtbetrieb mit Fokus auf Auslastung, Preisniveau und langfristige Qualitätssicherung.

3. Auszahlung Eigentümer

Nach Abzug der Betreiberprovision ergibt sich folgende Auszahlung an die Eigentümergemeinschaft:

JahrAuszahlung Eigentümer gesamtAuszahlung pro Apartment
Jahr 1476.436 €21.656 €
Jahr 2583.845 €26.539 €
Jahr 3692.106 €31.459 €
ab Jahr 4756.876 €34.403 €

4. Renditeentwicklung

(Betreibermodell)

Grundlage (geschätzt):

  • Kaufpreis: ca. 585.000 € pro Apartment
  • 65 m² × 9.000 €/m²
JahrAuszahlung pro ApartmentRendite
Jahr 121.656 €ca. 3,7 %
Jahr 226.539 €ca. 4,5 %
Jahr 331.459 €ca. 5,4 %
ab Jahr 434.403 €ca. 5,9 %

5. RevPAR-Entwicklung

JahrRevPAR
Jahr 1ca. 81 €
Jahr 2ca. 100 €
Jahr 3ca. 118 €
ab Jahr 4ca. 129 €

Erklärung:
RevPAR (Revenue per Available Room) gilt als zentrale Kennzahl zur Bewertung der wirtschaftlichen Performance professioneller Apartment- und Hotelkonzepte.

Investorenvorteile

Wirtschaftlichkeit & Stabilität

  • planbare Cashflows
  • professioneller Betrieb
  • dynamisches Revenue Management
  • diversifizierte Nachfrage aus Business- und Städtereisen

Effizienz & Skalierbarkeit

  • standardisierte Prozesse
  • digitale Infrastruktur
  • geringe Personalintensität
  • skalierbares Betreiberkonzept

Zukunftsfähigkeit

  • flexible Aufenthaltsdauer
  • steigende Nachfrage nach Serviced Apartments
  • hybride Nutzung zwischen Hospitality und Wohnen
  • professioneller Markenaufbau

Wertentwicklung

  • planbare Cashflows
  • professioneller Betrieb
  • dynamisches Revenue Management
  • diversifizierte Nachfrage aus Business- und Städtereisen

SWOT-Analyse

Stärken

  • Klar positioniertes Designkonzept mit hohem Wiedererkennungswert
  • Professioneller, digital organisierter Betrieb
  • Fokus auf Business- und projektbezogene Aufenthalte
  • Skalierbares Betreiberkonzept mit standardisierten Prozessen
  • Kombination aus Hospitality, Design und effizientem Betrieb

Schwächen

  • Höhere Anfangsinvestition im Vergleich zu klassischer Wohnnutzung
  • Anlaufphase mit schrittweisem Auslastungsaufbau
  • Operativ komplexer als klassische Vermietungsmodelle
  • Teilweise Abhängigkeit von externen Buchungsplattformen

Chancen

  • Wachsende Nachfrage nach flexiblen Aufenthaltskonzepten
  • Steigende Akzeptanz professioneller Serviced Apartments
  • Zunehmende Bedeutung von Business- und Projektaufenthalten
  • Wertsteigerungspotenzial durch Marke, Betrieb und Positionierung
  • Professionalisierung eines bislang stark fragmentierten Marktes

Risiken

  • Veränderung des Marktumfelds oder der Nachfrageentwicklung
  • Preisdruck durch neue Wettbewerber
  • Steigende Betriebs- und Personalkosten
  • Abhängigkeit von wirtschaftlicher Entwicklung und Geschäftsreisen
  • Regulatorische Veränderungen im Bereich Kurzzeitvermietung

Fazit

Mit VÆRK entsteht ein professionell betriebenes Apartmentkonzept, das gezielt die Lücke zwischen klassischem Hotel, Boardinghouse und hochwertigem Wohnen auf Zeit adressiert.

Das Zusammenspiel aus Designanspruch, effizientem Betrieb und wachsender Nachfrage nach flexiblen Aufenthaltsformen bildet die Grundlage für ein langfristig tragfähiges und skalierbares Geschäftsmodell.

Die Kombination aus Betreiberkompetenz, digitaler Infrastruktur und klarer Marktpositionierung schafft ein Produkt mit nachhaltigem Wert- und Entwicklungspotenzial.

Warum UNIQUE PLACES?

Die Zusammenarbeit mit der UNIQUE PLACES GmbH bedeutet mehr als die reine Verwaltung von Apartments.
 
Ziel ist der Aufbau eines professionell betriebenen Hospitality-Konzepts mit klarer Positionierung, hoher gestalterischer Qualität und langfristiger wirtschaftlicher Perspektive.

UNIQUE PLACES übernimmt dabei den vollständigen operativen Betrieb sowie die strategische Steuerung des Konzepts, von Vermarktung und Revenue Management bis hin zu Gästekommunikation, Qualitätsmanagement und Markenaufbau.

Vorteile der Zusammenarbeit

 

Professioneller Betreiberansatz

Zentral gesteuerte Prozesse, digitale Infrastruktur und standardisierte Abläufe schaffen die Grundlage für einen effizienten und skalierbaren Betrieb.

Dynamisches Revenue Management

Durch datenbasierte Preissteuerung, gezielte Auslastungsoptimierung und professionelle Vermarktung wird das Umsatzpotenzial der Apartments aktiv gesteuert.

Klare Positionierung & Markenbildung

Statt austauschbarer Apartments entsteht ein eigenständiges Konzept mit Wiedererkennungswert, klarer Designsprache und langfristiger Markenstrategie.

Digitale Prozesse & effiziente Strukturen

Automatisierte Abläufe in den Bereichen Buchung, Kommunikation und Betriebssteuerung reduzieren operative Komplexität und ermöglichen eine geringe Personalintensität.

Qualitätsmanagement & Gästeerlebnis

Ein konsistenter Qualitätsanspruch über alle Einheiten hinweg sorgt für hohe Gästezufriedenheit, stabile Bewertungen und langfristige Wettbewerbsfähigkeit.

Langfristige Perspektive

UNIQUE PLACES versteht sich nicht als klassische Verwaltungsstruktur, sondern als langfristiger Betreiber- und Markenpartner mit Fokus auf nachhaltigen Aufbau und kontinuierliche Weiterentwicklung des Konzepts.

Mit UNIQUE PLACES entsteht ein professionell geführtes Apartmentprodukt an der Schnittstelle von Hospitality, Design und digital organisiertem Betrieb.

Nächste Schritte & Projektstruktur

Aktuell erfolgt die weitere Abstimmung des Betreiber- und Vermarktungskonzepts sowie die Vorbereitung der baulichen und wirtschaftlichen Projektstruktur.

Die UNIQUE PLACES GmbH begleitet das Projekt dabei als zukünftiger Betreiber und konzeptioneller Partner im Aufbau eines professionellen Apartmentprodukts.

Betreiberkonzept als Bestandteil des Projekts

Im Zuge der späteren Vermarktung der Apartments wird das Betreiberkonzept integraler Bestandteil des Gesamtprojekts.Dadurch entsteht nicht ausschließlich ein Immobilienprodukt, sondern ein professionell betriebenes Apartmentkonzept mit zentraler Steuerung, klarer Positionierung und langfristiger Markenstrategie.

Interior & Ausstattung

Die Entwicklung des Interior-Konzepts sowie die Ausstattung der Apartments erfolgt in enger Abstimmung mit der UNIQUE PLACES GmbH.Ziel ist die Schaffung eines konsistenten und hochwertigen Gesamtprodukts mit klarer Designsprache, hoher Wiedererkennbarkeit und professioneller Aufenthaltsqualität.Die Beschaffung von Möbeln, Leuchten, Textilien und Ausstattungskomponenten kann dabei zentral koordiniert und umgesetzt werden.

Langfristige Perspektive

Das Projekt ist auf einen langfristigen, professionellen Betrieb ausgelegt.Die Kombination aus Betreiberstruktur, digitaler Infrastruktur, standardisierten Prozessen und klarer Markenpositionierung bildet die Grundlage für ein wirtschaftlich tragfähiges und skalierbares Hospitality-Konzept.

Wir freuen uns auf die nächsten Schritte – und darauf, gemeinsam mit Ihnen ein besonderes Projekt in Augsburg zu realisieren.

Ferienwohnungen in Vorarlberg & am Bodensee.
Expertise trifft Leidenschaft

Über 30 Jahre Erfahrung in Architektur & Tourismus.

Mit unserer Expertise entwickeln wir Ferienimmobilien und touristische Konzepte, die sowohl ästhetisch als auch funktional sind. Wir haben bereits zahlreiche Projekte realisiert – von der Umgestaltung bestehender Gebäude bis hin zu innovativen Neubauten, die höchste Ansprüche an Nachhaltigkeit und Design erfüllen.

Ein besonderer Schwerpunkt unserer Arbeit liegt auf flexiblen, nachhaltigen Lösungen, wie z. B. Tiny Houses und Modulbau, die hohe Aufenthaltsqualität mit Effizienz verbinden. Wir entwickeln maßgeschneiderte Konzepte, die sowohl den individuellen Ansprüchen der Gäste als auch den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Betreiber gerecht werden.

Unsere Projekte zeichnen sich durch eine präzise Planung, hochwertige Materialien und innovative Lösungen aus.

Mit jedem Projekt streben wir danach, außergewöhnliche Orte zu schaffen, die Menschen inspirieren, begeistern und miteinander verbinden.

Hinweis/Disclaimer

Dieses Konzept stellt eine unverbindliche Darstellung unserer Leistungen, Einschätzungen und Möglichkeiten im Rahmen eines möglichen Betreiber- oder Kooperationsmodells dar. Alle enthaltenen Angaben – insbesondere zur Kalkulation, Auslastung und Preisstruktur – basieren auf aktuellen Marktbeobachtungen und Erfahrungswerten, können jedoch je nach Rahmenbedingungen und Marktentwicklung variieren. Ein Anspruch auf Umsetzung oder Vollständigkeit besteht nicht.

Die dargestellten Werte basieren auf Modellrechnungen und dienen der wirtschaftlichen Einordnung. Die tatsächliche Entwicklung hängt von Auslastung, Preisniveau und Kostenstruktur ab.

Verbindliche Regelungen und Rechte ergeben sich ausschließlich aus einem schriftlich geschlossenen Betreibervertrag. Änderungen oder Ergänzungen dieses Dokuments sind jederzeit möglich und bleiben vorbehalten.

Urheberrecht:
Sämtliche Inhalte, Texte, Konzepte, grafischen Ideen, Namen, Projektnamen und Formulierungen unterliegen dem Urheberrecht der UNIQUE PLACES GmbH und dürfen ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung weder vervielfältigt, weitergegeben noch anderweitig genutzt oder veröffentlicht werden.

Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.